Befektetések műemlékvédett ingatlanokba Németországban

Befektetések a műemlékvédett ingatlanokba Németországban a külföldi ingatlanbefektetések egyik adókedvezményes változatát jelentik. Ennek oka az adójóváírás, mely a műemlékvédett ingatlanokra vonatkozik (a jövedelemadóról szóló német törvény 7. §-a). A tulajdonosok 10 éven át a beszerezési és helyreállítási költségeik 9 %-át írhatják le adójukból, ezzel lényegesen csökkentve adóterhelésüket.

A befektetők a jövedelemadóból levonhatják a karbantartás és korszerűsítés költségeit 12 éven át írhatják le: ez a helyreállítási költségeknél az első 8 évben 9 %, a további években 7 %. Ezenfelül a nettó beszerzési költségeknél a lineáris leírások előnyét is kihasználhatják.

Hogyan alkalmazzák az adójóváírást a tulajdonosnál

A magas leírások elsősorban a tulajdonosok számára előnyösek: az első 10 évben az adóból mindig a teljes beszerzési és helyreállítási költségek 9 %-át írhatják le (a jövedelemadóról szóló német törvény 10. §-a alapján), ha ezek a költségek " az műemlékvédett épület karbantartásához vagy célszerű használatához szükségesek" (a jövedelemadóról szóló német törvény, 7. § 1. bek.). Az állam ezzel nagyon kedvezően támogatja a vételárat és a helyreállítási intézkedéseket is. Ez azonban csak akkor érvényes, ha a vásárló az említett összegekhez nem kapott semmilyen más, egyéni lakásépítési támogatást.

Egyszerű számítási példa:

Egyedülálló gyermektelen vevő, akinek éves jövedelme 50 000 € (bruttó) vásárol Németországban egy műemlékvédett, 74 m2 alapterületű kétszobás lakást. Az épület műemlékvédett, a helyreállítást 2011 decemberében kezdik el.

• Vételár a járulékos beszerzési és helyreállítási költségekkel együtt: 216.000 €
• Ebből a helyreállítási költségek: 144.106 €
• Leírás a helyreállítási költségek alapján (évente a 144.106 € 9 %-a): 12.970 €
• Az ingatlan éves adóterhe a vásárlás előtt: 13.560 €
• Az új adózott jövedelem (jövedelem a leírás nélkül) 36.380 €
• A befizetett (ingatlanvásárlási) adó: 8.160 €
• Éves adómegtakarítás: 5.400 €
• Havi adómegtakarítás: 450 €
• Effektív adómegtakarítás 10 év után: 54.000 €

Hogyan alkalmazzák az adójóváírást a befektetőnél

A befektetők a jövedelmi adóból 12 éven át leírhatják a karbantartási és korszerűsítési költségeket. Az első 8 évben a helyreállítási költségek 9 %-át, a következő 4 éven 7 %-át. Ezenfelül a felújítások nélküli beszerzési költségeknél a lineáris leírások előnyét is alkalmazhatják. Ez a lineáris leírás az 1925 előtt épített régi épületeknél 2,5 % 50 éven át. Ennek a nagyvonalú adómegtakarítási modellnek előnyeit főleg a tulajdonosok és a két jövedelemmel rendelkezők használhatják ki.

Egyszerű számítási példa:

Egyedülálló egygyermekes vevő, akinek éves jövedelme 60 000 € (bruttó) vásárol Németországban egy műemlékvédett, 90,15 m2 alapterületű háromszobás lakást, melyet 8,50 €/m² előnyös áron bérbe ad.

• Vételár a járulékos beszerzési költségekkel együtt: 262.000 €
• Ebből a helyreállítási költségek: 174.720 €
• Az ingatlan éves adóterhe a vásárlás előtt: 12.570 €
• Az átlagos éves leírható költségek (a helyreállítási rész leírása, a régi épület utáni leírás, disázsió, elégtelen fedezet a bérbeadásból és kamatokból származó jövedelemmel, egyéb, reklámköltségek) 17.100 €
• Az új adózott átlagos jövedelem (jövedelem mínusz leírható költségek): 42.900 €
• Az átlagos éves adóteher az ingatlanvásárlás után: 6.500 €
• Átlagos éves adómegtakarítás: 6.100 €
• Átlagos havi adómegtakarítás: 510 €
• Effektív adómegtakarítás 12 év után: 72.700 €

Hogy pontosabb képet alkothassanak a "műemlékvédelmi leírásról", ezt az egyszerű számítási példát készítettük Önöknek. Ennek célja csupán a műemlékvédett épületek leírása hatásának bemutatása az adózásra és semmi esetre sem tekinthető javaslatnak vagy adótanácsnak.