Interjú Jan Rejcha-val, a Rellox vezérigazgatójával

A magyarok számára már nem szokatlan a külföldi ingatlanvásárlás. A külföldi ingatlanpiac az utóbbi időben meglehetősen viharos fejlődésen ment keresztül, amelyet fokozatosan érintett a covid, az ukrajnai háború, a gyorsan növekvő infláció vagy a közép-európai valuták árfolyamának alakulásával kapcsolatos aggodalmak. A külföldi ingatlanbefektetés témában Ján Rejcha-val, az erre a piaci szegmensre szakosodott Rellox vezérigazgatójával beszélgetünk.

Milyen érdekek fűződnek a külföldi ingatlanvásárláshoz?

Már most kijelenthetjük, hogy a 2022-as év a Rellox üzletileg legsikeresebb éve lesz Magyarországon a 2004-ben megkezdett tevékenységünk óta.

Mely országok iránt érdeklődnek a leginkább?

Hosszú távon a legtöbb megkeresés Ausztriára irányul, ezt követi Horvátország, Spanyolország és Olaszország. A legnagyobb értékesítési volumen azonban Spanyolországban realizálódik.

Mely országokban értékesít ingatlanokat?

Általánosságban elmondható, hogy Délnyugat-Európában és néhány más kiválasztott országban értékesítünk ingatlanokat. Általánosságban elmondható, hogy olyan stabil országokban szeretnénk ingatlanokat értékesíteni, ahol nem áll fenn az ingatlanbefektetés alapvető értékvesztésének veszélye.

Miért?

Mert véleményünk szerint az ingatlanbefektetés konzervatív befektetés. A cél a kezdeti befektetés megőrzése és megbecsülése jelentős kockázat nélkül. A befektetőknek sok más lehetőségük is van a kockázatos és gyorsan mozgó befektetésekre.

Melyik piacot tartja kockázatosnak?

Az első nézet, mondjuk, geopolitikai. Igyekszünk az EU kiválasztott országaiban maradni. Nem igazán akarunk keletre menni. A V4-en kívül csak Horvátországban és Görögországban értékesítünk keleten. Nem akarjuk Albániát, Grúziát vagy Egyiptomot.

És a második nézet?

A második nézet a célpiac néhány kulcsfontosságú paraméterének – belpolitikai és gazdasági helyzet, stabilitás és ingatlanpiaci ciklus – kombinációja. Összegezve ez azt jelenti, hogy még a geopolitikailag biztonságosabb országoknak is megvannak a maguk sajátos kockázatai – hol kisebbek, hol nagyobbak, és természetesen ezek idővel változnak. Ismétlem, elsődleges célunk a hosszú távú biztonságos ingatlanbefektetés, hogy a tulajdonosok következő generációi elmondhassák, milyen bölcs dolog volt a nagyszüleik részéről egy ilyen ingatlan megvásárlása 2022-ben.

Ki az a tipikus Rellox-ügyfél, aki külföldön vásárol ingatlant?

Egy tipikus Rellox ügyfél egy olyan család, amely szabad anyagi forrásokkal rendelkezik, így megfelelő befektetést keres, és egyben valamennyi családtag számára megvalósítja álmát. A szó valódi értelmében ez egy családi befektetés, ahol általában a szülők és a gyerekek jelenlegi és jövőbeli érdekeit is figyelembe veszik. Ez az, ami szerintem egyedi és gyönyörű ebben a befektetésben. A legtöbb esetben úgy érezzük, hogy a vásárlók ezt a befektetést nem csak maguknak, hanem gyermekeiknek is szem előtt tartják.

Próbáljunk meg egy egyszerű alapkérdést: Miért vegyen egy magyar befektető ingatlant külföldön?

Vagy azért, mert használni akarja – akár véglegesen, akár csak rövid időre. Vagy mert ésszerű befektetésnek tartja az ingatlanvásárlást a kiválasztott célországban és helyen. Vagy lehet a két említett tényező kombinációja, ami a leggyakoribb változat.

Mik a befektetési érvek?

A hosszú távú befektetési perspektívát már említettem, ez az alapfeltevés, de a külföldi és magyar ingatlankörnyezetben közös. De emellett lehetőséget kínálunk a magyar befektetőknek ingatlanportfóliójuk alapjaiban történő diverzifikálására területileg, monetárisan, gazdaságilag, politikailag, felhasználói szempontból – a hard vagy soft diverzifikáció minden lehetséges szemszögéből.

Jan Rejcha
Jan a Rellox alapítója és tulajdonosa. 2004-ben, Magyarország EU-csatlakozása után, tárgyalásokat vezetett külföldi intézményekkel és hatóságokkal a magyar természetes személyek EU-n belüli ingatlanbefektetéseinek feltételeiről (a tőke szabad mozgása vs. Magyarország és az adott ország közötti kölcsönös kétoldalú megállapodások). Bemutatta a magyar befektetőknek a közvetlen ingatlanbefektetés lehetőségét Ausztriában, Olaszországban és más országokban. Azóta a Rellox tevékenységét Közép- és Kelet-Európa több országára is kiterjesztette, most pedig a további nyugat-európai terjeszkedést irányítja. Jan házas, egy gyermeke van, szeret síelni, teniszezni és színházba járni.

Mi tehát a külföldi ingatlanbefektetés lényege és célja?

Teljesen logikus az a feltételezés, hogy egy ingatlanbefektető ingatlanportfóliójának nagy részét a hozzá legközelebb álló környezetben hozza létre. Így a magyar befektető nagy valószínűséggel Magyarország területén fogja birtokolni ingatlanjainak nagy részét. Itt lesz a fő lakhelye, talán egy nyaraló/ház, esetleg egy befektetési lakás a Balaton partján, esetleg egy további bérbeadható lakás Budapesten. Nem szükséges, és a mi szempontunkból még csak nem is tanácsos második, harmadik, negyedik lakást venni Budapesten, vagy még mindig ugyanabban a környezetben. Az ingatlanbefektetés logikus változatának látjuk a külföldi ingatlanvásárlást, különösen a diverzifikáció szempontjából. És a diverzifikációnak elég sok ilyen formája lehet, lásd fent.

Milyen lehetőségeim vannak, ha külföldön szeretnék ingatlant bérbeadni?

Az első lehetőség a hosszú távú bérbeadás, jellemző a városi ingatlanokra, amely hasonló rendszer, mint amikor Budapesten adja bérbe az ingatlanját.

Milyen megtérülést hoz a hosszú távú bérbeadás az európai fővárosokban?

Azokban az országokban, ahol működünk (Délnyugat-Európa), nagyon hasonlít Magyarországra. A nagyobb városokban az ingatlanok viszonylag drágák, így a megtérülés körülbelül évi 2-3% körüli.

Mi a helyzet a városi rövid távú bérbeadással?

Ismét hasonló, mint Magyarországon. Általánosságban elmondható, hogy ez egy jövedelmezőbb bérleti rendszer, mint a hosszú távú bérbeadás, de... amellett, hogy kockázatosabb, külföldön figyelembe kell venni a különböző városi rendeleteket, amelyek korlátozzák vagy szigorítják a rövid távú bérbeadással kapcsolatos feltételeket olyan városokban, mint Berlin, Barcelona, Párizs stb. Ha a számításokba beleszámítjuk az Ön teljes szolgáltatásáról gondoskodó ügynökség költségeit, akkor a bevételek tekintetében körülbelül évi 5%-on belül vagyunk.

Mi a helyzet a rövid távú bérbeadással a turisztikai régiókban – a tenger mellett vagy a hegyekben?

Ezeknél a bérbeadásoknál a tulajdonosnak alapvetően három lehetősége van:

1.) Vásárol egy befektetési célú ingatlant egy olyan projektben, ahol a működtetés kezdetétől meghatározzák az üzemeltetőt, aki gondoskodik az adott lakókomplexumban található összes – többségében aparthotel – egység teljes körű kezeléséről és további turisztikai bérbeadásáról. Ezt az üzemeltetőt általában az ingatlanfejlesztő állítja be az elején, és de facto utazásszervezőként működik.

2.) Vásárol egy olyan ingatlant, ahol a tulajdonos egyénileg beállít egy helyi irodát az adott egység további bérbeadására.

3.) Az ingatlan további bérbeadásáról saját maga gondoskodik.

Mi a helyzet a hozamokkal a szervizelt rezortokban?

Mielőtt rátérnénk ezekre a bevételekre, el kell mondanunk, hogy az ilyen szolgáltatást nyújtó turisztikai rezortok nem minden országban jellemzőek. E projektek többsége történelmileg Franciaországban található, ahol ezt a befektetési-turisztikai platformot (általában leaseback-nek hívják) 1986-ban hozták létre, amikor a francia kormány törvénycsomagot fogadott el a turisztikai területeken, például Dél-Franciaországban, a Savoy Alpok-ban történő beruházások támogatására.

Továbbá ez a rendszer Németországban, Hollandiában és Ausztriában is elterjedt. Más országokban kevés a szervizelt projekt. Ennek az átfogó szolgáltatási rendszernek az az alapvető előnye, hogy a tulajdonos számára többnyire teljesen gondtalan. Az üzemeltető a realizált kihasználtságért és a teljes szolgáltatásért kap fizetést.

Az ingatlantulajdonos végső hozama általában 3-5% körül alakul az üzemeltetési költségek levonása után. Más népszerű országokban, például Spanyolországban, Olaszországban vagy Horvátországban nincs sok szervizelt projekt. Jelenleg Horvátországban hoznak létre ilyen rezortokat. Ebben a szegmensben további fejlődési irányt jelentenek a nagy nemzetközi láncok szállodaüdülői, amelyek szolgáltatással bővítik a szállodabázist. Nagy előnye ezeknek a szervizelt rezortoknak, hogy az üzemeltető általában előre be tud mutatni egy bevételi kalkulációt, vagy egy feltételezést, pl. így a befektetőnek van fogalma arról, hogy mibe fektet be.

Ha nem akarok szervizelt ingatlant, bérelhetek egy helyi ügynökséget, vagy bérbeadhatom magam is? Milyen hozammal?

Mindig ellenőrizni kell a turisták számára adott ingatlan bérbeadásának lehetőségét. Egyes országokban könnyebb, néhány országban bonyolultabb. Az ügynökségek általában a tényleges kihasználtság 20-30%-át számítják fel, néha kicsit többet is. A helyi ügynökségeknél szerencsés lehet a tulajdonos, ha komoly partnere van, de fennáll annak a veszélye is, hogy nem sikerül túl jól. Ugyanakkor ezeknél a kisebb helyi ügynökségeknél néha nehéz előzetesen megkapniuk a bevételszámítási feltételezést. Ha minden úgy működik, ahogy kell, akkor évente 5-8% megtérülést lehet realizálni (természetesen helytől, szezonalitástól, stb. függően).

És ha a tulajdonos maga biztosítja az ingatlan további bérbeadást?

Ha a tulajdonos a helyszínen van és mindent maga intéz, akkor természetesen lényegesen magasabb hozamot érhet el, mintha egy iroda gondoskodna a lakásról. Tapasztalat szerint ezt a további bérbeadást a saját tengelyük mentén elsősorban azok az ingatlantulajdonosok biztosítják, akik saját maguk újították fel, vagy hozták bérelhető állapotba az ingatlant. A legtöbb esetben azonban a tulajdonos végül úgyis talál egy helyi kapcsolatot külföldön – legalábbis a kulcsok átadása, a lakás ellenőrzése, a javítások stb. ügyében. Ha a tulajdonos tényleg mindent maga csinál, beleértve a marketinget és az általános szervizt is, akkor könnyen kétszámjegyű jövedelemhez juthat hozzá.

Ha ki szeretném adni az ingatlant, érdemesebb az Alpokban vagy a tenger mellett befektetni?

Nem lehet így teljesen felosztani. A tenger mellett célszerű olyan helyekre fektetni, ahol hosszú a nyári szezon. A tenger egy évszakos dolog. A hegyek előnye, hogy egyre inkább két évszakos turisztikai célponttá válnak. Tehát általánosságban mondanám például Spanyolországot, ahol például a téli szezon részben Dél-Spanyolországban is működik, vagy az Alpok. De ez inkább az egyes projektetől függ.

Mit kell még tudnia egy befektetőnek a bérbeadásból származó bevételről?

Jó tudni, ha már konkrét megtérülési százalékról beszélünk, akkor azt mi alapján számolják. Minden fejlesztő ill az operátor másként számítja ki az alapot. Van, ahol csak az ingatlan nettó vételárát, van, amelyik bútorzatot, van, amelyik a teljes induló beruházási költséget is tartalmazza. Még a teljes kezdeti befektetésből alacsonyabb meghirdetett megtérülési százalék is több pénzt jelenthet a végén.

Vannak-e kötelezettségei a bérbeadott ingatlan tulajdonosának?

Az ingatlan további külföldön történő bérbeadása esetén ugyanaz az alapfeltétel érvényesül, mint a vásárlásnál – azaz, hogy arra az ingatlan helye szerinti ország jogszabályai és adórendszere az irányadó. Ha külföldön bérbe adok egy ingatlant, és van bevételem, akkor ezt a bevételt abban az országban kell megadóztatnom, ahol az ingatlan található. Még akkor is, ha ez a bevétel egy magyar vásárlótól származik. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy be kell jelentkezni a jövedelemadó-fizetésre az adott országban. Egyes országokban, és különösen szisztematikus további bérbeadás esetén, ahol a teljes komplexum üzemeltetője be van állítva, a vevőknek/ingatlantulajdonosoknak lehetőségük van az ingatlan vételárából az áfa visszaigénylésére.

Tapasztalataink azt mutatják, hogy a vásárlók közel 100%-a él ezzel az ÁFA-visszatérítési lehetőséggel. Ebben az esetben ÁFA-nyilvántartást kell regisztrálniuk – ismét abban az országban, ahol az ingatlan található. A legtöbb országban ez természetes személyek számára is lehetséges. És akkor attól függ, hogy az ingatlanvásárlás és -üzemeltetés teljes folyamata hogyan épül fel az eladási oldalról, ill az üzemeltetőtől. Relloxként úgy lépünk be, hogy a vevő számára kitöltjük az üres helyeket - például a megfelelő adótanácsadók elérhetőségeit -, és általában tökéletesen beállítjuk a dolgokat az ügyfél számára.

A Rellox miért összpontosít új ingatlanok eladására, és miért nem a régebbi ingatlanok eladására?

Kicsit másképp mondanám. Igyekszünk ügyfeleinknek olyan ingatlanokat kínálni, amelyeket ismerünk, vagy ahol ismerjük az eladót, ill fejlesztőt. Nem akarunk ügyfeleinknek hozzáférést ígérni a piacon lévő összes ingatlanhoz. Számukra szeretnénk kiválasztani a legjobb ingatlanokat. A gyakorlatban ezt pedig a legjobban az új projektekkel lehet megvalósítani. Ezen túlmenően közvetlenül a fejlesztőkkel kötöttünk szerződéseket, és ingatlanjaikat többnyire a teljes közép-kelet-európai régióban, így Magyarországon is értékesíthetjük. Szerintem ez a megközelítés – a fejlesztővel/eladóval való közvetlen szerződéses kapcsolat – a legbiztonságosabb és a legátláthatóbb minden fél számára. Természetesen vannak olyan régiók, ahol kevés új építkezés történik. Ebben az esetben együttműködünk a helyi ingatlancégekkel, és felajánljuk ügyfeleinknek ingatlanportfóliójukat.

Milyen jutalékot fizet a vevő?

Új projektek esetén az esetek túlnyomó többségében közvetlenül a fejlesztővel kötöttünk szerződést és közvetlenül a fejlesztőtől kapunk jutaléko, így a vevő már nem fizet jutalékot. A külföldi partnerünktől átvett régebbi ingatlanok esetében általában úgy van beállítva, hogy a jutalékot megosztjuk partnerünkkel. Azaz a külföldi ingatlanos az eladási oldalról veszi a jutalékát, mi pedig a vételi oldalról. Tekintettel arra, hogy a legtöbb országban (Ausztria, Olaszország, Horvátország stb.) a jutalékrendszer úgy van kialakítva, hogy a tranzakció mindkét oldala fizeti a jutalékot (többnyire 3 % + 3 %), így a tranzakcióban való részvételünk nem jelent emelt jutalékot a vásárló fél számára. Csak a jutalékot például nekünk fizetik az olasz ingatlaniroda helyett.

Akkor is nyújt szolgáltatást ügyfeleinek, ha nem fizetnek jutalékot?

Természetesen. Érdekünk, hogy az egész tranzakció sikeresen záruljon, azaz hogy az ügyfél átveszi ingatlanát és gond nélkül tudja azt használni. Paradox módon új projektek esetében megbízási szerződésünk van a fejlesztővel, de szolgáltatásaink nagy részét mi biztosítjuk a vevőnek. Amivel a külföldi fejlesztők és persze ügyfeleink is teljesen elégedettek. Alapesetben ügyfeleinknek minden szerződéses dokumentum ingyenes fordítást biztosítjuk.

Az értékesítések hány százalékát teszik ki a befejezés előtti projektek?

Az összes értékesítés közel 90%-a új projektek. A világon mindenhol ugyanaz a helyzet. A jó projekteket még mindig papíron értékesítik. Minél korábban lép be a vevő a projektbe, annál jobb lesz a választás és gyakran az ár is. Egyes fejlesztőknél ez úgy történik, hogy fokozatosan egy kisebb egységcsomagot adnak ki eladásra. Csak az adott csomag eladásakor szabadul fel a következő csomag. Ennek megvolt a maga logikája, különösen tavaly és idén, tekintettel a fejlesztők növekvő belépési költségeire.

Milyen a piaci helyzet 2022 végén?

Ismeretes, hogy a piac minden országban lelassult. Elsősorban a developer-ingatlanok piacával foglalkozunk, ahol az árak stabilak és nem csökkennek. Legfeljebb hébe-hóba megjelenik egy akció egy ingyenes konyhabútor formájában a vásárló számára. És itt-ott akció az ingatlanügynökök számára is. Ez minden. Nem hiszem, hogy az új projektek árai alapvetően csökkenni fognak ezeken a népszerű turisztikai célpontokon. A kereslet csökken, a likviditás csökken, de az árak nem csökkennek jelentősen. És ha igen, akkor olyan projektek esetében, amelyek bizonyos szempontból nem állnak a csúcson. A régebbi ingatlanok másodlagos piacán ez egy kicsit másképp alakulhat. Hirtelen megjelenhet néhány kényszerértékesítés a vevő számára kedvező feltételek mellett, a régebbi ingatlanok áresése erőteljesebb lehet, mint az új ingatlanoké, de a jelzálogpiac nyomása külföldön nem olyan markáns, mint Magyarországon.

Melyik országban ajánlana befektetést 2023-ban?

Nem tájékozódnék teljesen ország szerint. Ha leegyszerűsítem, az egész világ és egész Európa meglehetősen hasonló, ma a legnagyobb kockázatok globálisak. A stabil országokra koncentrálnék – politikailag és gazdaságilag is. Természetesen ezeknek az országoknak is vannak és lesznek ingadozásai, beleértve az ingatlanciklust is, de hosszú távon ez egy biztonságos befektetés. Személyes nézőpontom szerint ésszerű a valuta diverzifikálása. Bármi is a helyzet a forinttal jelenleg, úgy gondolom, hogy van értelme a hosszú távú befektetési pozíciót euróban vagy dollárban kialakítani. És akkor inkább egy konkrét projektet néznék. Úgy gondolom, hogy az egész országok eleve összehasonlítása – például Spanyolország vs Horvátország vs Olaszország vs Németország – túl nagy általánosítás.

Van-e különbség a mai és mondjuk tíz évvel ezelőtti magyar ingatlanbefektető között, aki külföldön szeretne befektetni?

Az üzleti háttér kicsit más. Tíz-tizenöt évvel ezelőtt ügyfeleink túlnyomó többsége a hagyományos üzleti szegmensek vállalkozói voltak – építőipari cégek, gyártó cégek, IT vagy a szolgáltatások területén.

Ezek az új ügyfelek különböznek a korábbiaktól?

Talán egy kicsit több külföldi tapasztalatuk van. És az az érzésem, hogy már nem építenek céltudatosan nagy ingatlanportfóliót az országban, nincs nyaralójuk, nincs xy kiadó befektetési ingatlanuk Budapesten vagy a régió fővárosában. Néha csak Magyarországon van a fő lakhelyük, és azonnal külföldre néznek. Ezzel nincs bajuk…

És mit javasol a potenciális vevőknek, hogyan kell külföldön ingatlant vásárolni?

Hívjon minket :-). Boldog új évet kívánok mindenkinek.